Minister van Veldhoven voor Milieu en Wonen heeft gisteren het spoedwetsvoorstel ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ naar de Tweede Kamer gestuurd. Tijdelijke huurcontracten van woningen kunnen straks voor een tijdelijke periode verlengd worden gedurende de coronacrisis. In dit artikel bespreek ik de impact van deze wetgeving en zet ik de belangrijkste aandachtspunten voor zowel verhuurders als huurders op een rij.
 

De mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren

Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 is het mogelijk om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren voor de duur van maximaal twee jaar1, zonder dat de huurder na afloop aanspraak kan maken op huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de afgesproken termijn van rechtswege, mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over het aflopen van het huurcontract. Deze berichtgeving moet uiterlijk één maand, maar niet langer dan drie maanden voor het aflopen van de huurovereenkomst worden verstuurd. De verhuurder hoeft daarbij geen opzeggingsgrond te vermelden. Indien de verhuurder nalaat de huurder tijdig (schriftelijk) te informeren, zal de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorlopen en krijgt de huurder volledige huurbescherming.

De aangekondigde maatregelen

Het kabinet heeft op 26 maart 2020 al bekend gemaakt dat gedurende de coronacrisis geen huisuitzettingen gedaan worden. Zo min mogelijk mensen dienen in deze tijd op straat te komen. Ook werd aangekondigd dat een spoedwetsvoorstel zou worden ingediend op grond waarvan tijdelijke huurcontracten die tijdens de coronacrisis zouden aflopen, nog eens tijdelijk te verlengen (zonder dat de huurder daarmee aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming). Op basis van de huidige wetgeving zou bij een te late schriftelijke aankondiging van het aflopen van het huurcontract immers direct een huurcontract voor onbepaalde tijd ontstaan met de bijbehorende huurrechten. Dat is ongewenst.

De inhoud van de Spoedwet (Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten)

Op basis van deze spoedwet kan de huurder binnen één week na ontvangst van de schriftelijke kennisgeving van het eindigen van de huurovereenkomst (verstuurd door de verhuurder), de verhuurder verzoeken om de huurovereenkomst te verlengen tot maximaal 1 september 2020. Indien de verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 schriftelijk op de hoogte heeft gesteld van de dag waarop de huurovereenkomst eindigt, dan kan de verlenging alleen plaatsvinden indien huurder en verhuurder dit samen overeenkomen. De voorgestelde tijdelijke wet is van toepassing op huurovereenkomsten die eindigen op 1 april of later (mits voor 30 juni).

De verhuurder kan binnen één week na ontvangst van voornoemd verzoek van de huurder, schriftelijk weigeren om in te stemmen met de verlenging indien hij de woning:

  1. verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
  2. opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat;
  3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
  4. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich richting derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  5. wil slopen en hij zich richting derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.

De verhuurder kan daarnaast schriftelijk weigeren om in te stemmen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. In andere gevallen dan hiervoor genoemd kan de verhuurder ‘verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst op een eerder tijdstip eindigt dat het door de huurder verzochte tijdstip’.

Gevolgen van het ‘weigeren’ om in te stemmen met het verzoek tot verlenging

Indien de verhuurder op grond van hetgeen vermeld onder a. t/m e, of omdat de huurder zich niet zou hebben gedragen als een goed huurder, (tijdig en schriftelijk) weigert om in te stemmen met het verlengingsverzoek van de huurder, kan de huurderde rechtbank’ verzoeken om de huurovereenkomst te verlengen. 

Wanneer de verhuurder om andere redenen weigert om in te stemmen met de verlenging, dient de verhuurder zélf de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan het tijdstip waartegen de huurder wil verlengen.

De huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht tot de rechter op het verzoek tot verlenging heeft beslist, aldus het wetsvoorstel.

De situatie kan langdurig ‘bevroren’ raken

In de meeste gevallen waarin sprake is van een weigering tot instemming, zal de huurder (indien hij de weigering tot verlenging niet accepteert) een gerechtelijke bodemprocedure dienen te starten bij de rechtbank. In die procedure zal hij om verlenging van de huurovereenkomst verzoeken.

Indien de huurder een bodemprocedure start, blijft de huurovereenkomst gelden totdat de rechtbank op het verzoek heeft beslist. In normale tijden kan voorzichtig gezegd worden dat het al snel één jaar duurt alvorens een uitspraak gewezen is. In deze uitzonderlijke tijden, waarin de gerechtsgebouwen met uitzondering van urgente zaken zelfs gesloten zijn,  kan dat op zijn zachtst gezegd nog wel wat langer duren.

Op het moment dat de verhuurder de verlenging weigert omdat hij de woning heeft verkocht en dient te leveren aan een derde, kunnen daar aanzienlijke gevolgen mee gepaard gaan. De verhuurder kan de woning in het geval de huurder een verzoek heeft ingediend bij de rechtbank niet vrij van huur overdragen. De huurovereenkomst duurt immers voort. De kopers van de woning kunnen in dat geval overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en dan veelal aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom en aanvullende schadevergoeding. De verhuurder zal de boete en de aanspraak tot schadevergoeding in die situatie waarschijnlijk met een beroep op overmacht kunnen afwenden, maar zal de kopers mogelijk wel kwijtraken.

De verhuurder kan op zijn beurt een kort geding procedure starten waarin hij de rechtbank verzoekt om te beslissen dat de huurder (vooruitlopend op de uitkomst van de door de huurder gestarte bodemprocedure waarin hij om verlenging van de huurovereenkomst heeft verzocht) de woning moet ontruimen. Grote kans dat de verhuurder het kort geding zal winnen, maar dan? Op 26 maart 2020 heeft het kabinet bekendgemaakt dat huisuitzettingen gedurende de crisisperiode worden uitgesteld, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of overlast. Zal in de hiervoor geschetste situatie dan wel ontruimd kunnen worden, zodat de verhuurder zijn verplichting tot overdracht van de woning alsnog jegens de kopers van de woning zou kunnen nakomen?

Oplossing?

De situatie die ik schets is misschien een theoretische, maar maakt wel duidelijk dat een lange ‘bevriezing’ van de situatie gedurende de duur van een gerechtelijke bodemprocedure ongewenst is. Zou het niet beter zijn om de wet zo in te kleden dat op het moment dat de verhuurder weigert om in te stemmen met het verzoek tot verlenging, aan de huurder de mogelijkheid wordt geboden om een kort geding te starten waarin hij kan verzoeken om ontruimingsbescherming te verkrijgen tot maximaal 1 september 2020?

Daarmee wordt voorkomen dat de tijdelijke verlenging zijn sporen te buiten gaat en wordt aangesloten bij de wens van het kabinet om met de tijdelijke wet ‘een voorziening te creëren voor de duur van de crisis’2.

De aandachtspunten voor huurder en verhuurder op een rij

  • Let op de termijnen! De huurder dient binnen één week nadat hij schriftelijk is geïnformeerd door de verhuurder over het eindigen van de huurovereenkomst, een schriftelijk verzoek tot verlening aan de verhuurder voor te leggen.
  • Indien de verhuurder weigert om daarmee in te stemmen, dient hij dit vervolgens binnen één week na ontvangst van dat verzoek aan de huurder kenbaar te maken.
  • Voor huurovereenkomsten die ná 12 maart 2020 en vóór de inwerkingtreding van de voorgestelde tijdelijke wet zijn aangezegd, geldt dat de huurder binnen één week na de inwerkingtreding dient te verzoeken om verlenging.
  • De verhuurder is - op basis van de huidige wetgeving - al verplicht om de huurder (tijdig) schriftelijk te informeren over het eindigen van de huurovereenkomst. Met inwerkingtreding van de Spoedwet wordt deze informatieplicht (volgens de Memorie van Toelichting) uitgebreid. De verhuurder dient de huurder in diezelfde brief eveneens te informeren over de mogelijkheden om de huurovereenkomst te verlengen.
  • Indien wordt ingestemd met de verlenging van de huurovereenkomst, dient de verhuurder de huurder vervolgens weer opnieuw (minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum) schriftelijk te wijzen op het eindigen van de huurovereenkomst3. Indien de verhuurder dat nalaat, zou alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder ontstaan.

De Spoedwet zal naar verwachting in de loop van april 2020 in werking kunnen treden. Indien de beperkingen na 1 juli 2020 nog voortduren, kan deze tijdelijke wet weer worden verlengd.

Indien u vragen heeft naar aanleiding van het voorgaande of behoefte heeft aan advies, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met mij opnemen.

 

1 Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamerverhuur, geldt een maximale termijn van 5 jaar.

2 Tweede Kamer.. mvt

3 Kamerstukken II 2019/2020, 35431, nr. 3, MvT, (https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2020D13230).