Verruiming gebruiksmogelijkheden leegstaande panden aanstaande?

Gepubliceerd op 09-01-2014

Goed nieuws voor vastgoedeigenaren en ontwikkelaars: op 31 oktober 2013 heeft de ministerraad een ontwerpbesluit[1] genomen waarmee het in de toekomst gemakkelijker zou moeten worden om leegstaande panden, al dan niet tijdelijk, te gaan gebruiken in afwijking van de geldende bestemming. Hiermee wordt beoogd de leegstand in bijvoorbeeld kantoor- of winkelpanden aan te pakken.

Voordat de crisis begon was het over het algemeen vrij eenvoudig een nieuwe, geschikte gebruiker te vinden voor een kantoorpand wanneer de huidige ondernemer of onderneming vertrok. Dat dit de laatste jaren steeds lastiger is geworden, blijkt wel uit de grootschalige leegstand van kantoor- en winkelpanden. Blijkens een artikel uit Het Financieele Dagblad van 8 januari jl.[2] bedraagt de leegstand in kantoorpanden ultimo 2013 15,7%.

De mogelijkheden die de eigenaar van een leegstaand kantoorpand heeft om zijn pand op een andere manier te (laten) gebruiken, zijn op dit moment redelijk beperkt. In beginsel is het op basis van gemeentelijke bestemmingsplannen niet toegestaan om een gebouw te gebruiken in strijd met de daarop rustende bestemming. Dit betekent dat een kantoorpand na beëindiging van de kantoorfunctie over het algemeen niet als bijvoorbeeld school of detailhandel gebruikt zal mogen worden. De gebruiksmogelijkheden van een leegstaand kantoorpand blijven daarmee dus beperkt tot bedrijven die binnen deze kantoorfunctie vallen. En juist deze bedrijven blijken nu zo lastig te vinden.

Hoewel er ook op dit moment al mogelijkheden bestaan om, al dan niet tijdelijk, af te wijken van de geldende bestemming, blijken gemeenten tot op heden nauwelijks bereid te zijn aan een dergelijke functiewijziging mee te werken. De wetgever heeft dit probleem inmiddels erkend en heeft getracht middels het voornoemde ontwerpbesluit hier verandering in aan te brengen.

 

Tijdelijke vergunning voor afwijkend gebruik
Op dit moment is het nog zo dat een gemeente alleen een vergunning kan verlenen voor tijdelijk afwijkend gebruik, als de aanvrager kan aantonen dat het gebruik voorziet in een tijdelijke behoefte waarvan op voorhand aannemelijk is dat het gebruik niet langer zal plaatsvinden dan vijf jaar[3]. Hiervan is in de praktijk, blijkens de rechtspraak, niet snel sprake.

In het ontwerpbesluit zoals dit nu voorligt wordt het mogelijk om een vergunning te verlenen voor tijdelijk planologisch gebruik, waarbij de gemeente zelf kan bepalen voor welke termijn deze vergunning geldt. Dit kan vijf dagen zijn, een maand of drie jaar, maar ook tien of vijftien jaar en langer. Ook kan de termijn waarvoor de vergunning geldt afhankelijk worden gesteld van het plaatsvinden van een bepaalde gebeurtenis.

Bovendien hoeft niet meer te worden aangetoond dat sprake is van een tijdelijke behoefte. Ook voor een permanente behoefte, bijvoorbeeld de huisvesting van studenten, kan een tijdelijke vergunning verleend worden. Wel moet het feitelijk mogelijk en aannemelijk zijn dat het gebruik zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd.

 

Vergunning voor permanent afwijkend gebruik
Op dit moment heeft de gemeente op basis van artikel 4, onderdeel 9 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)reeds de mogelijkheid om medewerking te verlenen aan het permanent in afwijking van het bestemmingsplan gebruiken van gebouwen. Deze mogelijkheid bestaat op dit moment echter alleen voor gebouwen binnen de bebouwde kom en met een maximale oppervlakte van 1500 m². Bovendien geldt dat het aantal woningen door deze functiewijziging gelijk dient te blijven. Het gebruik van leegstaande kantoorpanden voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting kan op dit moment dan ook nog niet met voornoemd artikel bereikt worden.

In het voorliggende ontwerpbesluit komt de beperking dat de oppervlakte niet meer dan 1500 m² mag bedragen te vervallen. Ook vormt een eventuele toename van het aantal woningen geen belemmering meer. Dit betekent dat al dan niet tijdelijke bewoning in leegstaande panden met toepassing van het gewijzigde onderdeel 9 van artikel 4 Bor bijlage II kan worden toegestaan. Ook kan voor veel grotere oppervlakten afwijkend gebruik worden toegestaan.

Voor gebouwen buiten de bebouwde kom geldt dat de mogelijkheden om een ander gebruik toe te staan, beperkt zijn tot een logiesfunctie voor (buitenlandse) werknemers.

 

Datum inwerkingtreding
Het is nog niet duidelijk wanneer het besproken besluit exact in werking zal treden. Op dit moment wordt gesproken over medio 2014. Tot die tijd blijft 'gewoon' de huidige wet- en regelgeving van toepassing.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van het bovenstaande en/of zelf plannen hebben om een nieuwe functie te geven aan een leegstaand pand, dan kunt u uiteraard contact opnemen met ondergetekende.

Mr. A.M. Scharff
Vakgroep Algemeen bestuursrecht
scharff@bierman.nl


[1] Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit omgevingsrecht en diverse andere algemene maatregelen van bestuur in verband met het permanent maken van de Crisis- en herstelwet en het aanbrengen van enkele verbeteringen op het terrein van het omgevingsrecht.

[2] Martine Wolzak, “Leegstand kantoren neemt snel toe”, Het Financieele Dagblad 8 januari 2014

[3] Artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht (Bor)